În ultima perioadă tot mai des se vehiculează pe forumuri sau chiar și în discuțiile directe cu unii clienți ideea conform căreia deja este mai lucrativă o investiție imobiliară în țările din estul Europei decât în România. Este un subiect cu care probabil s-a confruntat oricine are legătură cu segmentul imobiliar. În cele ce urmează vom încerca să analizăm situația pe baza unor date verificabile și care sunt la dispoziția oricui vrea să le cunoască, atât timp cât este dispus să depună un minim efort.
În primul rând vreau să punctez următorul lucru – trebuie să comparăm “mere cu mere” și nu “mere cu pere” . De cele mai multe ori clienții care susțin faptul că în România apartamentele sunt prea scumpe, după o discuție mai detaliată ajung să ne spună că făceau comparația între prețurile din București și diverse localități din țările respective și nu cu capitalele. Dar haideți să clarificăm câteva din ideile pe care le susțin unii clienți referitoare la acest subiect.
CU ACEEAȘI BANI IȚI IEI CASĂ ÎN UK, GERMANIA, FRANȚA, ITALIA etc…
Chiar așa o fi…? Haideți să vedem!
Pentru a face o comparație corectă vom lua în calcul strict capitalele și marile orașe, zonele semi-centrale, centrale și apartamente cu o suprafață de aproximativ 100 mp. Astfel nu vom compara un apartament din centrul Bucureștiului cu un apartament dintr-un orășel periferic din Italia, Franța, Spania etc. Să vedem cum stăm comparativ cu restul statelor UE:
Surpriză! Se pare că avem cel mai mic preț euro/mp din toată Europa. Poate vă întrebați ce caută Republica Moldova în acest tabel… Ei bine, am inclus această țară tocmai pentru a se vedea unde se situează prețurile din România. După cum puteți observa, avem cele mai mici prețuri pe mp din toată zona UE. Cu siguranță putem invoca faptul că acest tabel nu spune mare lucru deoarece există și o diferență între salariile din țările și orașele respective. Haideți să facem o comparație și în acest sens. În București salariul mediu este de aproximativ 750 euro, iar același salariu mediu într-un oraș mare din Germania este de aproximativ 2100. Rezultă că puterea de cumpărare a românilor este de 2.8 ori mai mică de cât a germanilor, dar prețul apartamentelor pe mp este de 3.6 ori mai mic în România decât în Germania. Cu alte cuvinte, puterea noastră de cumpărare raportată la prețul apartamentelor este mai mare decât a germanilor.
CARE ESTE RANDAMENTUL CHIRIILOR ÎN COMPARAȚIE CU RESTUL ȚĂRILOR UE – CARE ESTE YIELD-UL?
Un alt subiect de importanță majoră este randamentul chiriei sau rent yield-ul. Practic calculul se face foarte simplu – chiria anuală împărțită la prețul apartamentului și înmulțit cu 100. Astfel vedem randamentul chiriilor și implicit, cât de avantajoase sunt investițiile imobiliare din punct de vedere a chiriei în România comparativ cu restul țărilor UE.
După cum se poate observa, iarăși surprinzător suntem în top! Țările la care se face de obicei referire cum ar fi Germania, Franța și UK au un randament de peste două ori mai mic decât în România. De ce? – pentru că intervine riscul de țară. Riscul de țară mai mare înseamnă randamente mai mari. Dacă luăm în calcul și taxarea care în România este mai mică decât în restul UE, randamentul crește și mai mult.
AMORTIZAREA INVESTIȚIEI – PREȚ / CHIRIE - ANI
Dacă tot se spune că în România prețurile apartamentelor sunt mari în comparație cu UE, unul din criteriile cele mai bune de evaluare este verificarea amortizării investiției. Practic luăm prețul apartamentului împărțit la chiria anuală și astfel aflăm perioada de amortizare. Haideți să vedem cum stăm la acest capitol.
Iarăși surpriză!
Se pare că avem și în acest caz cel mai bun randament din UE. Amortizarea investiției imobiliare în România este de 16 ani comparativ cu Germania 34 ani, Franța 36, Uk 37, iar de Austria nici nu mai vorbim...
SCAD PREȚURILE ȘI ÎMI CUMPĂR APARTAMENT DE 2 CAMERE LA PREȚ DE GARSONIERĂ!
Acesta era laitmotivul anilor 2013 – 2014 și se mai adăuga faptul că în România nu trebuie investit în imobiliare deoarece prețurile fiind prea mari vor scade. Haideți să vedem ce s-a întâmplat în ultimii 5 ani și la acest capitol comparativ cu restul țărilor UE.
Se pare că cei care așteptau să își cumpere 2 camere la preț de garsonieră încă mai au de așteptat… După cum se vede, prețurile au crescut cu aproximativ 29%. Din tabel se mai vede și faptul că sunt multe alte țări UE unde prețurile deși au crescut, totuși creșterea nu a fost la fel de mare că în România. Și atunci ne întrebam – este o creștere exagerată raportată la restul țărilor?.. Nu. Dacă ne uităm la celelalte tabele de mai sus vom vedea clar că prețurile din acele țări erau deja ridicate, astfel încât nu există o mare marjă de creștere.
Să concluzionăm datele prezentate mai sus.
Este prețul pe mp în România mai mare? – categoric nu - prețul este cel mai mic din UE.
Este randamentul chiriei mai mic în Romania? – categoric nu – randamentul este mult mai mare față de UE.
Este termenul de amortizare a investiției mai mare în România? – categoric nu – este cel mai mic din UE.
Este România nesigură dpdv a investiției imobiliare pe termen lung? – categoric nu – este într-o continuă creștere.
În final, rămâne că fiecare dintre noi să analizeze toate datele disponibile, să ne documentăm, să căutam informațiile corecte și verificabile, să nu ne bazăm exclusiv pe impulsuri emoționale și să ne asigurăm de faptul că luăm niște decizii calculate corect.