Cu siguranță, tuturor celor care au avut vreodata tangențe cu domeniul imobiliar le-a ajuns la ureche, intr-un fel sau altul, citatul lui Mark Twain referitor la “pământ”: “Grabiți-vă sa cumparați pământ, nu se mai fabrică...“.

Perioada nefasta in care ne aflăm acum la nivel mondial, una în care acum 2 luni nu concepeam să fim sau, nu ne vedeam nevoiți să o luăm în considerare în stabilirea planurilor noastre de viitor, ne obligă acum la o analiză foarte sinceră asupra lucrurilor care contează cu adevarat in viață. Acelasi Mark Twain, ne sfătuia, cu ințelepciunea sa de a înțelege esența lucrurilor din natură și din societate, sa ne plănuim cu grijă viitorul pentru ca acolo ne vom petrece tot restul vieții!

Incet incet, pe langă marea problemă generată de acest virus (despre care nu o sa vorbesc prea mult), lumea incepe să devină ingrijorată de efectele economice pe care acesta le va avea, ideea unei eventuale crize economice fiind din ce in ce mai probabilă, cât si a unei crize imobiliare.

Plecând de la această ingrijorare, voi incerca sa stabilesc un diagnostic(că tot este la modă termenul acum) mai relevant decât testele rapide pentru Covid-19 din China, a situației in care se află acum piața imobiliară(in special cea de rezidențial nou).

Obiceiul de consum al omului se va schimba o dată cu această situație in care nu a mai fost pus pana acum. Cu siguranță, acest lucru se va intampla și când vine vorba de achizitia unei locuinte noi sau vechi, casă sau apartament, teren intravilan sau agricol, fie că vorbim despre un client ce dispune de fonduri din surse proprii, dar mai ales de un client ce dorește să se indatoreze pe viață la bancă.

Știm cu toții că piața rezidentială din Romania, dar si construcțiile in general, au cunoscut in perioada 2018-2019, cei mai buni ani post-criza iar anul 2020 era preconizat de către specialiști să fie unul și mai bun. Pe scurt, de aici reiese că se construiau locuinte noi, dar și că exista un numar uriaș de clienți dispuși să le achiziționeze, cu bani cash sau cu diferite forme de finanțare, de la Credit Prima Casă pâna la sistemul de Rent to Buy.

Lasând la o parte pentru moment ingrijorarile, putem pleca intr-o discuție mai aprofundata pe subiect, de la planurile investitorilor de la inceputul anului si anume, de la cei care au inceput deja construcția de proiecte rezidentiale noi și care, la momentul actual se află in diferite faze de construcție, de la săpatură și pâna la partea de finisaje. Un lucru este cert, marea majoritate a acestor proiecte, dacă nu toate, au deja o parte dintre apartamente precontractate sau rezervate. Intrebarea cea mai importanta pe care și-o ridica acei clienți care se află intr-un astfel de contract semnat cu un dezvoltator, este dacă ar trebui sa plateasca și diferența de plată sau să incerce să renunțe.

Oricum gandești, orice prioritati ai avea acum, achizitia sau inchirierea unei locuințe este o nevoie de bază.

Pe langa romanii intorsi recent in țară, mai exista si clienții care și-au arătat interesul de a face o achiziție, cu foarte puțin timp inainte de această nefericită situație, care au fost la vizionari, au prospectat piața si erau siguri că daca gasesc o proprietate pe placul lor, o vor cumpăra sau o vor inchiria, pentru ca voiau să investească sau, dupa caz aveau nevoie sa facă pasul cel mare. Aceștia din urma, acum sunt in expectativă, iar in timp ce ei așteaptă, proiectele avansează si treptat majoritatea vor ajunge la maturitate, cu utilități și documente finalizate, moment in care sunt vizate și de catre clienții care nu au dorit sa-și asume niciun risc nici înainte.

Incă un argument pentru cei incă indeciși este că si in România ultimilor ani, domeniul construcțiilor a primit o atenție mai mare, nu suficient de mare ca in marile puteri ale lumii, dar oricum sensibil mai mare. PIB-ul României, a depașit, pentru prima dată in istorie, anul trecut pragul de 1000 miliarde de lei, iar aproape 1% din PIB a fost generat de domeniul construcțiilor. Aceasta creștere a fost posibilă și datorită atenției mai mari pe care au primit-o construcțiile din partea Guvernului, prin măsuri de relaxare fiscală si facilități de scutiri de taxe pentru angajatori, similare cu cele din domeniul IT, dar și posibilitatea achiziționarii unui numar nelimitat de proprietăți de către persoanele fizice cu valoarea TVA redusa la 5% (pentru proprietațile cu preț de până la 450.000 Ron și sub 120 mp) .

Birocrația in România te poate descuraja să ai orice fel de relație cu vreo instituție a statului, cu atât mai putin cu primariile când vine vorba de obținerea unor autorizații sau aprobări de orice natură. În scopul incurajării investițiilor, dar și probabil a imbunătățirii relației cetățean – autoritate a statului, Guvernul a venit in intâmpinarea noastră cu o serie de facilități referitoare la termenul de răspuns pentru acordarea autorizațiilor de construire, reducându-l de la 30 de zile la 15 zile, cât și la eliminarea unor avize inutile. Neliniștea multor investitori, pe lânga birocrație, era generată și de cadrul legislativ foarte neclar si nefavorabil, practic odată ce primeai autorizația de construire, te puteai aștepta, ca orice vecin sau ONG să te poata da in judecată pentru orice motiv, intemeiat sau neintemeiat, blocând astfel proiectul până la soluționare, iar daca aceștia pierdeau nu puteau fi trași la răspundere. In acest sens, Înalta Curte de Casație și Justiție, a hotărât că acestia nu mai pot cere instanței anularea autorizațiilor de construire, ale planurilor urbanistice zonale sau a altor acte din aceeași categorie fără a face dovada vatamarii unui interes colectiv subiectiv. Odată cu aceste decizii, crește interesul investitorilor de a investi în dezvoltări imobiliare de orice tip, dar în același timp si al potențialilor clienți deoarece pe parcursul construcției riscurile sunt din ce in ce mai mici.

Sperăm că odată cu aceste facilități, să incepem, incet, să ne schimbăm mentalitatea referitoare la dezvoltarea marilor orase din România, dar mai ales a Bucureștiului, pe verticală.

Plătim foarte mulți bani, ba chiar apelam la un credit de nevoi personale sau de călătorie, pentru vacanțe in marile capitale ale lumii, pentru a putea vedea si a putea face câteva fotografii cu clădiri senzaționale, de foarte multe sute de metri inaltime, care au costat miliarde de euro și care sunt adevarate capodopere arhitecturale, dar și de proiectare și construire, care au sfidat imaginația majorității oamenilor. Oare construcția acelor cladiri nu a generat praf? Nu au adus poluare fonică și disconfort riveranilor, participanților la trafic sau turiștilor? Oare nu au fost inchise străzi sau nu s-au creat ambuteiaje din cauza miilor de camioane, cife și buldo-excavatoare care se perindau la șantier neincetat? Oare o cladire de peste 800 metri înălțime nu face umbră proprietăților din jur? Nu ar trebui să ne dorim să putem servi masa intr-o cladire de peste 200 m și in Bucuresti?

Atunci când un om care are o avere comparabilă cu tot ce produce țara noastră într-un an vrea sa faca o investiție, dorește să știe foarte clar, când incepe si când termină! El gandește la scară foarte largă, nu concepe sa investeasca intr-o țară, care incă vede in filme Manhattan-ul, ii place, dar parcă nu l-ar vrea la București pentru că asta presupune praf si aglomeratie.

Nu știm incă, dacă România, va intra vreodata in topuri cu o cladire nou-construită, insă stim sigur ca este in top 3 cele mai rentabile piețe din punct de vedere al randamentului investitional intr-un apartament, din Europa. Ce inseamna asta? Insemna că, dacă ești atent, poți produce de 2 ori mai multi bani din inchirierea unei proprietăți decât la Londra, spre exemplu. Un randament bun din chirii pastrează și valoarea proprietății foarte ridicată, in cazul in care se doreste a fi revândută ulterior.

Este posibil să vă mai gandiți, că datorita creșterii șomajului, tehnic sau de orice natură, generat de starea de urgență, in urmatoare perioadă vor fi tot mai mulți clienti care vor dori sa inchirieze si nu să cumpere. Este foarte posibil, ca segmentul de chirii sa crească si odata cu cererea crescută, să crească si prețul acestora. Este la fel de adevarat, că acei clienți de care aminteam mai sus, cei care au precontractat o proprietate destinată unei viitoare inchirieri, cât și cei care erau in proces de achiziție, să fie stimulați să achiziționeze noi proprietăți pentru a le garanta venituri suplimentare.

Orice client care are un depozit de 50.000 euro, la o bancă oarecare, poate spera, că la sfarșitul anului să primească o dobândă de 2%, ceea ce se traduce in cifre ca 1.000 euro/an. Aceeași investiție intr-o proprietate de 50.000 euro, care poate insemna un apartament de 2 camere intr-o zonă depărtată de centru sau intr-o garsonieră situată semicentral, ar genera o chirie de minim 300 euro/luna, ceea ce s-ar traduce într-o sumă anuala minimă de 3.600 euro. Cel mai rău scenariu te-ar duce cu gandul că mai bine iți ții banii la bancă, nu știi ce criza vine! Dar oare s-ar inchiria proprietatea ta, intr-un bloc nou, cu finisaje alese chiar de tine, cu mobilă nouă, electronice și electrocasnice in garanție, cu toate utilitățile contorizate individual, cu costuri de intreținere foarte mici, cu 83 euro/luna cat ți-ar da banca? Eu zic că da, deci mai neprofitabil ca la bancă nu se poate.

Cu certitudine, atâta vreme cât costul cu inchirierea unei proprietăți de orice natură, va fi mai ridicat decât plata unei rate lunare la un credit ipotecar, marea majoritate a clienților va opta, in momentul in care iși vor intemeia o familie, pentru investiția in propria locuință.

Odată cu lansarea proiectului Prima Casă, pe langă sprijinul economic generat de acesta, s-a permis accesul și pentru acea categorie de clienti, care nu-și permiteau un avans mai mare de 5%, dar totuși iși doreau să investească in viitorul familiilor lor achiziționându-și o locuință. Dacă analizăm după rata de neperformanță a creditelor ipotecare Prima Casă, care este mult sub 1%(undeva in jurul valorii de 0,6%) rezultă că, indiferent de situația economică generală sau de cea particulară, este mult mai rentabil să iți pastrezi ipoteca decât să renunți la ea si sa te muți, inapoi cu chirie.

Revenind la gândurile neclare si la nesiguranță, există câteva măsuri clare si usor de adoptat, pe care sperăm ca Guvernul sa le ia în considerare în perioada urmatoare. Prima si cea mai simpla dintre acestea, ar fi reducerea TVA la 5%, pentru toate tipurile de proprietăți tranzacționate de către persoanele fizice sau mărirea plafonului actual de la 450.000 ron la 650.000 – 700.000 RON.

O altă facilitate, ce ar impulsiona imediat domeniul constructiilor, dar si toate celelalte business-uri adiacente, ar fi scăderea dobânzii de referinta de către BNR, eventual obligarea sistemului bancar de a stabili o dobândă fixă pentru primii ani de credit, după modelul multor țări europene.

O solutie viabilă ce ar incuraja achiziția de locuințe ar putea fi si majorarea plafonului de 66.500 euro, garantat de către stat in cazul creditelor ipotecare Prima Casă!

Soluții există!

Este foarte posibil, ca in perioada de după Starea de Urgență, dezvoltatorii să adapteze oferta de vânzare, in sensul in care vor putea acorda facilitatea plății avansului in tranșe pe o perioadă de cateva luni sau un sistem de Rent-to-buypână ce clientul este din nou eligibil pentru un credit sau pănă când acesta se simte in siguranță la locul de muncă. Cei care vor dori, au opțiunea de a credita clientul cu un sistem de rate la dezvoltator, pe o perioada de pâna la 5 ani, această opțiune de cumpărare acoperind în prezent o plajă extrem de mică de proprietăți, dar fiind foarte căutată de catre acei clienți cu venituri din dividende, PFA-uri, joburi sezoniere etc.

Ca să concluzionam, la fel cum am inceput, apelez din nou, la un citat celebru, al aceluiaș scriitor american sub numele sau real Samuel Langhorne Clemens care ne sfătuia: „Ferește-te de oamenii care te descurajează”!

Cu siguranta vei fi bine, viața va merge mai departe, vei avea nevoie de o locuință si intr-un mod sau in altul, ți-o vei putea achiziționa!

Mai devreme sau mai târziu vei fi nevoit, din nou, să fii #TuristAcasă!