Apartamente noi după 1 august 2025: Ce trebuie să știe cumpărătorii în noul context fiscal și politic

PROMO
25 iul.
5 min de citit

Apartamente noi după 1 august 2025: Ce trebuie să știe cumpărătorii în noul context fiscal și politic.

Începând cu 1 august 2025, cumpărarea unui apartament nou în România devine un demers cu implicații financiare semnificativ mai mari. Creșterea TVA-ului de la 9% la 21% pentru locuințele noi, în paralel cu un climat politic instabil și măsuri fiscale suplimentare, schimbă radical regulile jocului pe piața imobiliară.

Acest articol explică clar ce înseamnă aceste schimbări, care sunt consecințele pentru cumpărători și ce pași concreți trebuie urmați pentru a face o alegere inteligentă în noul context economic.

1. Ce se schimbă de la 1 august 2025?

În cadrul noului pachet de reforme fiscale adoptat de Guvern, TVA-ul pentru locuințele noi (sub 120.000 de euro) va crește de la 9% la 21%, cu aplicabilitate imediată pentru toate tranzacțiile care nu au fost înregistrate notarial până la 31 iulie 2025.

Alte modificări cu impact:

Impozitul pe proprietate va fi recalculat pe baza valorii de piață, nu a valorii impozabile vechi.
Taxe notariale și costuri conexe cresc proporțional cu valoarea declarată, afectând direct costul total de achiziție.
Creditele ipotecare devin mai restrictive, în special pentru tineri și pentru cei fără aport propriu solid.

2. Cum se reflectă aceste schimbări în prețul final al unui apartament?

Un apartament nou care astăzi costă 100.000 euro + TVA (9%) – adică 109.000 euro total – va costa, de la 1 august, 121.000 euro, pentru exact același produs, doar din cauza modificării TVA.

Creșterea este reală, nu doar contabilă. Aceasta afectează:

Rata lunară la credit (dacă ești finanțat bancar).
Avansul necesar.
Costurile de intabulare și înregistrare.

3. Cum reacționează băncile: Ce se poate obține și ce nu?

Piața bancară se adaptează rapid noului context. Pentru cei care cumpără Apartamente noi după 1 august 2025, băncile vor aplica evaluarea proprietății la noul preț brut, cu TVA inclus, ceea ce poate limita gradul de îndatorare și afecta eligibilitatea.

Ce oferă în continuare băncile:

Credite ipotecare standard cu dobânzi fixe sau variabile (în funcție de scorul de credit și venituri).
Finanțare de până la 85% din valoarea de achiziție, dacă apartamentul este finalizat și are acte în regulă.
Perioade de grație sau soluții personalizate în cazul proiectelor aflate în construcție (în parteneriat cu dezvoltatorii).
Simulări mai riguroase, cu scenarii de stres care iau în calcul majorarea TVA și impozitele viitoare.

Ce NU mai oferă sau devine greu accesibil:

Avansuri mici (sub 15%), mai ales în cazul achizițiilor off-plan.
Finanțări pentru apartamente fără autorizație completă sau proiecte speculative.
Programe de tip „Noua Casă” – care rămân blocate sau subfinanțate, fără perspectivă clară de relansare.
Toleranță la supraîndatorare – scorurile de risc se înăspresc, iar verificările de venit devin mai stricte, mai ales în cazul PFA, microîntreprinderi sau venituri din chirii.

Recomandare: Înainte de a semna orice antecontract, cere o preaprobare bancară fermă. Altfel, riști să pierzi avansul sau să nu mai fii eligibil după 1 august, când prețul total crește automat.

4. Ce pot face cumpărătorii în acest context?

a) Finalizează achiziția până la 31 iulie 2025

Dacă ai deja o rezervare sau un antecontract semnat, este esențial să semnezi actul de vânzare-cumpărare la notar până la finalul lunii iulie. Doar semnătura notarială garantează menținerea cotei de 9%.

Atenție: nici antecontractul, nici rezervarea nu sunt suficiente pentru blocarea TVA-ului redus.

b) Negociază cu dezvoltatorul o compensare parțială

Dezvoltatorii vor resimți scăderea cererii, ceea ce le oferă cumpărătorilor un spațiu real de negociere după 1 august. Poți obține:

Un discount echivalent cu diferența de TVA.
Un pachet suplimentar (parcare inclusă, mobilare, boxă de depozitare).
O reeșalonare a plăților.

c) Reevaluează opțiunea de a cumpăra „la alb” sau în stadiu incipient

Achizițiile în faze incipiente pot fi mai flexibile la preț, mai ales în condițiile în care dezvoltatorii trebuie să-și asigure cash-flow-ul. Riscul este mai mare, dar negocierea e mai facilă.

d) După 1 august: calm, dar vigilență

Prețurile finale vor crește imediat din cauza TVA-ului. Cererea ar putea să scadă temporar, dar asta nu înseamnă că vor apărea oferte miraculoase.

Proiectele finalizate, dar nevândute, pot aduce oportunități de achiziție în numerar sau cu discounturi punctuale.
Evită comparațiile cu prețurile trecute – marjele dezvoltatorilor sunt deja afectate de costuri și fiscalitate.

e) Pregătește-te pentru un ritm lent de tranzacționare și oferte mai multe

Piața va intra într-o perioadă de corecție lentă, cu o scădere a cererii și o creștere a stocului nevândut. Aceasta înseamnă:

Timp mai mare pentru a lua decizii.
Mai multe proprietăți disponibile.
Posibilitatea de a alege cu mai multă rigoare și de a negocia eficient.

f) Colaborează cu un broker imobiliar specializat în construcții noi

Un consultant imobiliar cu experiență în proiecte noi îți poate oferi:

Acces la oferte off-market, înainte să fie listate public.
Negociere directă cu dezvoltatorul, pe baza istoricului colaborărilor.
Verificări juridice și urbanistice rapide, pentru a evita capcanele legale sau proiectele speculative.

g) Solicită dezvoltatorului o simulare completă a costurilor post-august

Insistă ca dezvoltatorul să îți ofere:

Prețul net + TVA 21%.
Estimări pentru cheltuieli notariale, intabulare, comisioane bancare.
Posibilitatea de a încheia antecontract cu un preț fix, fără ajustări viitoare.

Această transparență financiară este esențială în actualul climat instabil.

h) Verifică statusul juridic și fiscal al proiectului imobiliar

În contextul fiscal actual, riscul ca un dezvoltator să amâne lucrările sau să reconfigureze proiectul este mai ridicat. Verifică:

Dacă terenul este intabulat și autorizat corect.
Dacă există credite ipotecare pe ansamblul imobiliar.
Dacă TVA-ul este inclus clar în prețul afișat.

i) Stabilește o rezervă financiară de minim 5-10% pentru costuri neprevăzute

După 1 august, va exista un risc crescut de apariție a costurilor suplimentare în etapa finală a achiziției (TVA ajustat, taxe locale, comisioane actualizate). O marjă de siguranță în buget poate face diferența între finalizarea sau pierderea unei achiziții.

5. Concluzie: Ce trebuie să faci acum, concret

Evaluează rapid dacă poți finaliza o tranzacție până la 31 iulie.
Stabilește bugetul cu TVA 21% în vedere, dacă achiziția se face ulterior.
Consultă un notar și un broker de credit pentru simulări reale.
Cere oferte actualizate de la dezvoltatori și negociază fără teamă.
Verifică scorul de credit și capacitatea reală de îndatorare.
Cere preaprobări bancare înainte de orice angajament financiar.

În loc de încheiere

Piața imobiliară din România trece printr-o maturizare forțată. Cei care se informează, analizează și negociază cu luciditate pot transforma această perioadă într-o oportunitate. Creșterea TVA-ului e un șoc temporar, dar poate genera decizii mai înțelepte și investiții mai solide.

România imobiliară din 2025 nu mai este piața impulsului, ci a deciziilor bine calculate. 31 iulie este un prag fiscal clar, dar nu singura șansă pentru o achiziție bună.

Cumpărătorii care se informează corect și acționează rapid vor economisi zeci de mii de euro.

Cei care ratează această fereastră nu trebuie să renunțe, ci să își recalibreze abordarea: mai multă negociere, răbdare și atenție la detalii.

Pentru dezvoltatori, 1 august nu este un capăt de drum, ci începutul unei piețe mai selective. Cei care își cunosc publicul, își optimizează produsele și comunică clar vor ieși întăriți. Cei care nu se adaptează, vor pierde teren.

Piața se maturizează. Fiscalitatea se înăsprește. Dar oportunitățile reale există – pentru cine se mișcă informat, rapid și inteligent.

#apartamentenoi2025 #TVA21 #achitieapartamente #imobiliareRomania #preturicorecte #piataimobiliara2025 #sfaturicumpărători #apartamentnou #taxeelocuințe #ghidimobiliar #romaniaimobiliare #dezvoltatorinou #investitieinteligenta #creditimobiliar #costurilocuinta #preturilabloc #achizitielocuinta #locuintenoi #apartament2025 #consiliereimobiliara #inaintecumpărare #infoimobiliar #taxeimobiliare2025 #TVAlocuințe #calculatorTVA #creditecuTVA #tranzactiiimobiliare #cumparareapartamentnou #preturimajorate #TVAapartamente #taxesiimpozite #evolutiepiataimobiliara #costuriapartamente